Убрать стену между комнатой и балконом

Убрать стену между комнатой и балконом

Объединение балкона с кухней: законна ли перепланировка

Квартира

Объединение балкона с комнатой- это мероприятие, запрещенное к реализации согласно пункту 10.18 Приложения 1 к ППМ № 508. Однако частичную перепланировку сделать можно. В этой статье мы разберём все аспекты и особенности такой перепланировки.

Особенности перепланировки

Конечно, большинство людей хотят сделать так, чтобы балкон стал частью комнаты или кухни, расширяя таким способом их площадь. С точки зрения закона, раньше не было норм, которые напрямую запрещали бы такую перепланировку. Однако, на практике осуществить такие идеи объединения кухни и балкона или комнаты и балкона, и получить соответствующее разрешение на перепланировку квартиры, к сожалению, было невозможно.

Если в проекте перепланировки квартиры между балконом и внутренним помещением не указывалось наличие дверей, то Жилищная инспекция, как уполномоченный орган, выдавала отказ в согласовании такой перепланировки. Они относили такое объединение балкона и комнаты или кухни к реконструкции. А реконструкция согласно требовала получения разрешения на строительство в Комитете государственного строительного надзора. Фактически, такое согласование было аналогично тому, чтобы получить разрешение на строительство целого здания.

Но даже при предоставлении всех необходимых документов, Госстройнадзор не выдавал разрешение на такую реконструкцию. Чиновники объясняли свою позицию по данному вопросу следующим образом: при объединении балкона с комнатой или кухней система отопления должна отапливать и их площадь, что не было предусмотрено при проектировании и строительстве жилого дома. Если балкон объединен с внутренними помещениями в одной квартире, то отапливаемая площадь увеличивается незначительно и это никак не влияет на работу системы отопления. Но если разрешить объединять балконы во всех квартирах, то к внутренним помещениям добавятся значительные объёмы холодных балконов с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций, с которыми система отопления может просто не справиться, что приведёт к недопустимо низкой температуре внутри жилых помещений.

Таким образом, получить официальное разрешение на объединение балкона с комнатой или кухней в чистом виде нельзя никакими уловками и ни за какие деньги. Даже если производить соответствующее сильное утепление балкона и объединение его с комнатой, то и тогда преодолеть описанные препятствия не удастся. Можно демонтировать подоконный блок или часть наружной стены (для монолитных зданий), но между балконом и комнатой/кухней необходимо устанавливать раздвижные или распашные светопрозрачные двери (французские окна).

Между балконом и внутренним помещением обязательно должны быть установлены светопрозрачные двери

Объединение балкона с кухней: законна ли перепланировка

Таким образом, в проекте перепланировки между балконом и внутренними помещениями обязательно должна быть указана раздвижная или распашная светопрозрачная перегородка. В таком случае системе отопления не понадобится отапливать дополнительные площади и получить разрешение на перепланировку возможно.

Если Вы планировали обычный демонтаж оконной рамы и самой двери при выходе на балкон (то есть ликвидацию между балконом и помещением оконно-дверного заполнения), то выполнить это лучше после согласования и приёмки остальной перепланировки, потому что получить новые планы БТИ на квартиру, где они не будут указаны, по описанным выше причинам невозможно. Если Вы планировали не только ликвидацию самого оконно-дверного заполнения, но и расширение самого проёма в стороны за счёт демонтажа подоконного блока и/или части ограждающей не несущей стены, то в проекте перепланировке указывается и согласовывается такой демонтаж, а в образовавшемся проёме рисуют установку уже описываемых распашных или раздвижных дверей. Далее возможны три варианта:

  1. Двери устанавливаются в действительности навсегда. Во-первых, такие двери часто вполне органично вписываются в дизайн квартиры. Во-вторых, они действительно защищают от падения температуры внутри помещений и возникновения влаги, грибка и плесени на внутренних поверхностях промерзающих стен при некачественном утеплении балкона.
  2. Двери устанавливаются временно только на момент выхода на квартиру инспектора и техника БТИ, которые проверяют соответствие выполненного ремонта согласованному проекту перепланировки.
  3. Двери не устанавливаются. Тогда при выходе инспектора и техника БТИ с ними приходилось договариваться. В планах БТИ, опять же, они все равно были указаны. Но с недавнего времени инспектора при выходе на квартиру фотографируют наличие таких дверей!

Других способов согласовать объединение балкона с комнатой или кухней, к сожалению, не существует! Незаконная перепланировка карается по закону.

Объединение балкона с комнатой или кухней с ликвидацией дверного порожка и подоконной стены

В монолитных зданиях демонтировать подоконное пространство и порожек возможно, так как они являются не несущими.

В панельных зданиях убирать дверной порожек запрещено. Во-первых, при этом нарушается целостность и жесткость наружных навесных панелей. Во-вторых, при выполнении такого демонтажа в ниже расположенных квартирах часто возникает промерзание плит перекрытий с образованием конденсата, плесени и грибка.

Объединение балкона с кухней: законна ли перепланировка

Авторы проектов типовых серий не дают своё разрешение на такой вид переустройства, а без их согласия Жилищная инспекция не решается выдавать разрешения на такую перепланировку.

По факту возможно только уменьшение высоты порожка, что никак не отображается в проекте, но что практически невозможно отследить при приёмке перепланировки ввиду того, что в документах на квартиру нигде эта высота никак не указана. Таким образом, инспектор и техник БТИ могут отследить лишь наличие или отсутствие такого порожка, но не его высоту.

Демонтировать подоконную стену и получить на это официальное разрешение в панельных зданиях, которые были сданы в эксплуатацию до 2007-ого года возможно. Для панельных жилых домов, возведенных после 2007-ого года, демонтаж подоконного пространства запрещен.

В кирпичных и блочных домах с этим вопросом дело обстоит ещё сложнее. Если балконная плита не заделана в наружную кирпичную стену и опирается на отдельные внешние опорные стенки, то демонтировать дверной порожек и подоконное пространство возможно. такие работы не повлекут обрушение или прогибание балконной плиты. Если же эта плита заделана в ограждающую стену в виде консоли, то демонтаж подоконного пространства или порожка может привести к её обрушению.

В таком случае, возможность демонтажа должна определяться опытными специалистами при проведении технического обследования квартиры. Такая возможность определяется достаточностью оставшегося защемления плиты по краям от дверного проёма. Иногда, в таких случаях демонтаж возможен только с соответствующим усилением защемления плиты металлическими конструкциями. При этом, не следует забывать, что на месте демонтированного подоконного блока в проекте перепланировки необходимо указать установку дверей, о чем мы подробно говорили в первом пункте данной статьи.

Объединение балкона с кухней или комнатой с расширением оконно-дверного проёма

Расширение проёма при выходе на балкон в панельных, блочных и кирпичных зданиях невозможно. В панельных домах это приводит к нарушению жесткости и прочности наружных ограждающих панелей, так что авторы проектов типовых серий категорически не выдают своих разрешений на такой тип перепланировки, о чем осведомлены и Жилищные инспекции, как уполномоченный на выдачу разрешений орган.

В кирпичных и блочных зданиях наружные стены являются несущими либо самонесущими, и расширение в них проёма за счет частичного демонтажа также не допускается. В монолитных зданиях, если наружная стена является не несущей, расширение балконного проёма в стороны возможно. Чаще всего наружные стены в монолитных зданиях выполнены трёхслойными из слоя пенобетонных (газосиликатных, шлакобетонных и т.д.) блоков, слоя утеплителя (пенополистирол, минераловатные плиты и т.д.) и слоя фасадной штукатурки (облицовочного кирпича, системы вентилируемого фасада и т.д.).

Объединение балкона с кухней: законна ли перепланировка

Такие стены выполняются с поэтажным опиранием на плиты перекрытий и являются не несущими, так что их частичный демонтаж никак не повлияет на несущую способность здания, в целом. При этом, не следует забывать, что отдельные участки наружных стен могут быть выполнены из монолитного железобетона и являться несущими. Тогда их демонтаж запрещён. В целом, определение назначения наружных стен и возможности их демонтажа лучше доверить опытному специалисту, который будет выполнять соответствующее техническое заключение на перепланировку таких работ, необходимое для согласования перепланировки.

Возможность увеличения балконного проёма вверх в монолитных зданиях зависит от следующих факторов:

  • Если над таким проёмом располагается не несущая стена, то демонтаж пространства над проёмом возможен до плиты перекрытия.
  • Если над проёмом проходит несущий железобетонный ригель, то его перерезать нельзя и увеличивать проём в высоту можно только до этого самого ригеля.

Опять же, на месте демонтированной стены в проекте перепланировки должна быть указана установка дверей, отделяющих холодное помещение балкона от внутренних помещений квартиры. Также при затрагивании наружных стен не следует забывать, что согласно пункту 6.20 СНиП 21-01-97 внутри квартиры необходимо наличие минимум одного балкона с противопожарным простенком. Минимальная длина такого простенка должна составлять либо 1200 миллиметров от края балконного ограждения до края дверного или оконного проёма при выходе на балкон, либо 1600 миллиметров между двумя выходами на один балкон. Наличие такого простенка не обязательно, если этаж квартиры расположен по высоте здания не более 15 метров (но установка взамен него французского окна обязательно). Также простенок можно не сохранять, а выполнить вместо него жаростойкое стекло.

Вынос радиатора на балкон

Данный запрет описан в пункте 10.7 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. Но он запрещает размещать на балконах только водяные радиаторы и теплые полы от стояков системы отопления. Размещение на балконе электрических радиаторов и теплых полов не запрещено никакими нормами и возможно.

Как узаконить перепланировку?

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Как присоединить балкон к комнате, не нарушая закон: 5 хитростей и личный опыт

Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Замаскируйте объединение

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Согласуйте перепланировку

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Вырезание части внешней стены под окном балкона

Демонтаж подоконного блока – заманчивый вариант перепланировки для предприимчивых собственников недвижимости. Жилой площади много не бывает, а когда ее мало изначально, хозяева проявляют максимум изобретательности и ищут пути по расширению пространства. Популярным решением увеличения метража является вырезание части внешней стены под окном балкона. Такой прием позволяет объединить пространство в единую жилую зону, расширив таким образом помещение. Скажем сразу – полностью сносить стену запрещено законом! А что можно? Рассмотрим далее.

демонтаж подоконного блока

Законные варианты, позволяющие вырезать часть внешней стены под окном балкона

Чтобы переделка была выполнена грамотно и без нарушений законодательства, нужно обратиться в проектную организацию и составить проект.

Объединить лоджию с комнатой либо кухней можно, если пространство между помещениями будет разделено дверьми (распашными или раздвигающимися), а сносимая часть стены не является несущей. Полностью снести оконное заполнение между помещением и балконом нельзя – такую перепланировку не согласует ни одна инстанция.

На заметку! Данные работы относятся к перепланировке и должны быть согласованы в установленном законом порядке!

Теперь об ограничениях.

  • Имеются нюансы относительно изменения стены в месте нахождения оконного проема. В домах определенного типа это запрещено, поскольку идет повреждение несущих перекрытий. В ряде случаев допустим монтаж «французских» окон.
  • Изменение системы отопления также имеет особенности. Выносить радиаторы отопления на балконы нельзя (Постановление СМ РБ №384 от 16 мая 2013 г.) – для обогрева можно использовать электрические приборы или конвекторы (соблюдая правила противопожарной безопасности). В периметре комнаты батареи можно переносить так, чтобы не был нарушен тепловой контур (на соседнюю стену под 90° либо заменить напольным конвектором).
  • Демонтировать порожек дверного проема нельзя в домах панельного и монолитного типов. В домах из блоков и кирпича это допустимо, если плита перекрытия опирается на наружные стены.
  • Реконструировать часть стены под окном, где находится батарея, можно не во всех типах домов. В монолитных домах такой вариант возможен, а вот в панельных только в случае, если строение возведено до 2007 года. В противном случае имеется риск нарушения опорных конструкций.
  • Убрать стену между балконом и комнатой не получится в домах из блоков, кирпича, панелей: наружные стены там несущие, и любые работы с ними запрещены. В домах, выполненных из монолитного железобетона, можно расширить проем, если стена сделана из другого материала.
Читайте также  Легкий кирпич для балкона

На заметку! Пожарные лестницы и люки нельзя демонтировать, если данные о них занесены в план Минского Государственного агентства по Госрегистрации и земельному кадастру.

вырезание части внешней стены под окном балкона

Расплата за незаконные действия

Несмотря на существующие ограничения, многие люди выполняют незаконную перепланировку и полностью сносят стену с окном между комнатой и балконом, выносят батарею и живут, как говориться, не зная бед. Но все – до поры, до времени!

  • Строительные работы могут отразиться на комфорте соседей, которые не преминут обратиться в эксплуатирующую организацию с заявлением разобраться, почему в их квартире резко стало холодно или сыро.
  • Штраф за незаконную перепланировку – от 10 до 30 базовых величин, а если работами затронуты несущие стены, придется рассчитывать на максимум: 50 базовых!
  • «Бонусом» к штрафу будет предписание вернуть квартиру в исходное состояние.
  • Продать такую квартиру тоже нельзя – данные в техпаспорте не будут совпадать с реальной ситуацией.

Резюмируем: демонтировать часть стены под окном балкона в ряде случаев можно, но хлопотно. Не так и много площади освобождается, поэтому надо 100 раз взвесить, стоит ли перепланировка временных и финансовых издержек, которые неизбежны по время согласований и проведения работ.

По всем вопросам обращаться по телефонам:

MTS +375 (29) 577-00-00
Velcom +375 (44) 577-00-00
Velcom +375 (44) 533-00-00
Тел/факс: +357 (17) 392-40-00
e-mail: destroy577(собака)mail.ru

ООО «ДЕСТРОЙ»
220004 г. Минск, пр. Победителей,11, оф. 1222
IBANBY32UNBS30120545700020000933
в ЗАО «БелСвиссБанк»
код 175
г. Минск, пл. Свободы, 4
УНП 191665049

Как присоединить балкон к комнате, не нарушая закон: 5 хитростей и личный опыт

Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Замаскируйте объединение

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Согласуйте перепланировку

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Часть 2. Объединение балкона с кухней или с комнатой — все технические особенности

Рассмотрим самые распространенные вопросы по перепланировкам, при которых затрагивается помещение лоджии или балкона. Такой тип перепланировки влечет за собой множество технических особенностей и нюансов.

Также рекомендуем Вам прочесть статью об особенностях согласования перепланировок с объединением балкона или лоджии с кухней. А теперь перейдем к рассмотрению всех нюансов перепланировки балкона.

6

ДЕМОНТАЖ ПОДОКОННОЙ ЧАСТИ СТЕНЫ С ПЕРЕНОСОМ НАХОДЯЩЕГОСЯ ПОД ОКНОМ РАДИАТОРА

Устройство раздвижной перегородки между балконом и комнатой с демонтажем подоконной части стены требует переноса находящегося под окном радиатора. Согласно Постановления Совета Министров Республики Беларусь №384 от 16 мая 2013г запрещено выносить радиаторы на балконы и неотапливаемые помещения.

Таким образом, радиаторы следует переносить лишь внутри помещения, не нарушая тепловой контур. Есть несколько вариантов:

1. Перенос на соседнюю стену под 90°; Это самый бюджетный и не затратный вариант. В этом случае радиатор можно не менять.

2. Замена радиатора на напольный конвектор. Этот вариант эстетически комфортный и правильный. Он размещен в местах максимальных теплопотерь и создает тепловую завесу.

7

Если Вы хотите узнать возможность и стоимость согласования замены радиаторов и их переноса, то позвоните нам по телефону 2-150-250, напишите на почту или заполните форму обратного звонка.

ПЕРЕУСТРОЙСТВО БАЛКОНА С ЧАСТИЧНЫМ ДЕМОНТАЖЕМ СТЕНЫ МЕЖДУ НИМ И ВНУТРЕННИМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Часто в новостройках, где части наружных стен являются не несущими, собственники хотят демонтировать не только оконно-дверной блок и подоконную часть, но и расширить сам проём. Всё сказанное выше относится и к этому случаю. В большинстве случаев такое переустройство балкона возможно.Однако, в соответствии с ТКП 45-2.02-279-2013* п.5.2.10.3 в Вашей квартире должен быть хотя бы один балкон с глухим простенком длиной 1,2м. от края балкона до дверного проема, или длиной 1,6м. между двумя выходами на этот балкон. Это требование является противопожарным, чтобы Вы могли скрыться за простенком от огня и дыма пока Вас не снимут с балкона пожарные. Боле того, на такую перепланировку необходимо разрешение Главного архитектора района. Если балкон или лоджия имеют остекление и между балконом и комнатой будут установлены раздвижные перегородки — практически всегда выдают положительное Решение.

Следует отметить, что осуществление таких работ возможно только в современных монолитных домах, где стена между балконом и внутренним помещением является не несущей (чаще всего выполнена из газосиликата, керамзитобетонных блоков, поризованной керамики) эти стены поэтажно стоят на монолитном перекрытии. В панельных и кирпичных домах такая перепланировка балкона в комнату или кухню невозможна. В первом случае, расширять проём в наружной навесной панели, тем самым нарушая её целостность не возможно. Во-втором, наружные стены являются несущими, и частично их демонтировать без усилений так же запрещено.

СОГЛАСОВАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ФАСАДА ПРИ РАСШИРЕНИИ ДВЕРНОГО ПРОЕМА НА БАЛКОН

При желании узаконить перепланировку балкона с расширением дверного проёма необходимо разрешение Главного архитектора района. В случае, если балкон не имеет остекления, то согласно Постановления Совета Министров Республики Беларусь №384 гл. 1 п.4 «Запрещаются переустройство и (или) перепланировка: с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома». Иными словами, если расширять проем на балконе без остекления, то вы меняете фасад здания, что нормами запрещено.

Для того, чтобы не получить отрицательного Решения администрации, в проекте перепланировки следует указывать, что присоединяемый балкон уже остеклён. В таком случае, из-за существующего остекления, за которым почти не видно изменений в виде расширенного проёма, узаконивать изменения внешнего облика фасада не потребуется Так как согласовывать остекление балкона и получать на это разрешение не надо, поэтому можно смело указывать, что оно произошло до текущей перепланировки.

ДЕМОНТАЖ ОГРАЖДЕНИЯ БАЛКОНА, ЗАМЕНА ОГРАЖДЕНИЯ БАЛКОНА

Если у вас возникло желание изменить ограждение на балконе, то согласно Постановления Совета Министров Республики Беларусь №384 гл. 1 п.4 «Запрещаются переустройство и (или) перепланировка: с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома». Любые изменения фасада жилого дома запрещены. Поэтому замена ограждения балкона на панорамное остекление при перепланировке запрещены.

При этом только не следует забывать, что на балконе должен проходить поручень на высоте 1,2 метра должен проходить поручень, способный воспринимать нагрузку 0,3 кН/м.

ДЕМОНТАЖ ПОДОКОННОЙ ЧАСТИ В ХРУЩЕВКЕ КИРПИЧНОМ ДОМЕ МЕЖДУ БАЛКОНОМ И КОМНАТОЙ

Осуществить такое переустройство балкона получается далеко не всегда. Дело в том, что балконная плита в кирпичных зданиях часто защемлена в наружной стене (и держится именно за счет этого). В том числе её «придавливает» и подоконный блок, а потому демонтировать его без соответствующего усиления нельзя.

Таким образом, демонтаж подоконных частей стен можно проводить в современных монолитных зданиях, старых панельных зданиях, а также в кирпичных домах, у которых балконные плиты опираются на внешние опорные стенки.

ДЕМОНТАЖ ДВЕРНОГО ПОРОЖКА МЕЖДУ БАЛКОНОМ И КОМНАТОЙ

8

Не всегда можно демонтировать дверной порожек. Это зависит от конструктивной схемы здания.

Например, в некоторых панельных зданиях после ликвидации порожка у соседей снизу начинает промерзать плита перекрытия, а также уменьшается жесткость наружной навесной панели.

Присоединение балкона в хрущевке и других кирпичных домах также нельзя выполнять с демонтажем порожка, так как он является частью конструкции, удерживающей балконную плиту.

Единственный тип домов, где безболезненно можно убирать порожек при присоединении балкона — это монолитные каркасные здания с поэтажным опиранием наружных стен. Там он выполняет лишь функцию по делению конструкций полов в помещении и на балконе.

Для определения возможности демонтажа подоконного блока и порожка наши аттестованные специалисты выполняют обследование с выдачей заключения.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВОЗМОЖНОСТИ ДЕМОНТАЖА ПОДОКОННОЙ ЧАСТИ ИЛИ РАСШИРЕНИЯ ПРОЕМА НА БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЮ

Документы для перепланировки балкона с расширением проёма и демонтажем части наружных стен должны быть обязательно дополнены техническим заключением о состоянии конструкций и возможности таких работ. Наше проектное бюро Тектоника выдает такие заключения с составлением акта осмотра строительных конструкций.

ПОЖАРНЫЕ ЛЕСТНИЦЫ И ЛЮКИ НА БАЛКОНАХ И ЛОДЖИЯХ

В некоторых старых домах на балконах присутствуют металлические пожарные лестницы и люки. У многих собственников возникает естественное желание срезать эту пожарную лестницу, а люки в полу залить стяжкой или заварить. С точки зрения закона, это, безусловно, делать нельзя. Однако на практике надо смотреть нарисована ли эта лестница и люк в планах Минского Государственного агентства по Госрегистрации и земельному кадастру (бывшее БРТИ) на квартиру. Если они там не указаны, а, следовательно, и их исчезновение никак отследить невозможно. Тем более, что функциональность этих пожарных выходов давно сомнительна — большинство собственников спилили лестницы или заварили люки без всяких разрешений, и эвакуироваться по ним куда-то не получится. Если же они указаны в плане Минского Государственного агентства по Госрегистрации и земельному кадастру (бывшее БРТИ), то к сожалению, демонтировать их не получится (внести изменения в документы на квартиру).

Если Вы хотите узнать возможность и стоимость согласования перепланировки квартир в Минске с затрагиванием балконов и лоджий, то позвоните нам по телефону 8 (033) 377-02-50, напишите на почту или заполните форму обратного звонка.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector
Для любых предложений по сайту: [email protected]