Убрать окно между балконом и комнатой

Как законно присоединить балкон к комнате?

Эпоха поточных перепланировок, в том числе по присоединению балконов к кухням и комнатам, подошла к концу. Сегодня это одно из более чем 10 изменений в квартире, которые запрещены постановлением правительства Москвы №1104 от 29.12.2017. Постановление вступает в силу с 14 февраля 2018 г.

Спрашивать разрешения соседей

Политика ужесточения контроля за перепланировками идет не один год. Нарушение целостности, обрушения конструкций из-за неграмотных «объединений», «переносов» и т.д. начались давно. Власти ответили ограничениями разрешенных видов перепланировок. И уже в 2012 году пункт о присоединении балконов убрали из постановления №840. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, упрощающий контролирующим органам доступ в помещения с перепланировкой. Документ, подготовленный Минстроем, допускает возможность изъятия квартиры за незаконную перепланировку.

В прошлом году в Санкт-Петербурге в результате самовольного изменения конструкции квартиры произошло частичное разрушение межэтажных перекрытий сразу четырех этажей. МЧС пришлось эвакуировать более тридцати человек, которые не могут теперь вернуться в родные стены в связи с аварийностью дома. Прокуратура возбудила уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при строительных работах».

В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт.

В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек.

В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания.

По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.

Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра. Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки. ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома. Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС

Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки. «Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е. все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проголосовать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».

Без объединения

Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.

Сергей Кочетов гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.

Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).

Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.

А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.

Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.

Без батарей

Запрет переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии закреплен был сначала в постановлении №508 и повторен в ПП-1104. «Комната и кухня относятся к теплым помещениям, а лоджия и балкон – к холодным. При устранении барьера между ними нарушается целостность теплового контура не только квартиры, но и всего дома, – говорит Ольга Загорская. – Батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей».

Если представить, что все жильцы, проживающие «по одному стояку» решат присоединить балконы или лоджии к комнате, то общая температура в доме в зимний период значительно снизиться. Кстати, задача «французских» дверей при перепланировке – как раз не допустить нарушения теплового контура квартиры, так как двухкамерные стеклопакеты будут надежно защищать дом от холода извне.

Но если снести подоконный блок, на котором размещается батарея, куда же ее перенести? Самый распространенный вариант – смещение батареи на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу.

Утеплить балкон или лоджию

И, конечно, говоря о сохранении тепла к квартире, нужно в обязательном порядке утеплить балкон или лоджию, а заодно в процессе этих работ усовершенствовать присоединяемое помещение.

Установить качественные стеклопакеты (минимум двухкамерные).
Провести электричество.
Поднять уровень пола, чтобы минимизировать разницу между высотой полов в комнате и на лоджии, а также порожком.
Утеплить пол, стены и потолок минеральной ватой или другим теплоизоляционным материалом.
Произвести внутреннюю отделку помещения.
При необходимости обеспечить обогрев лоджии или балкона. К разрешенным способам относят электрические радиаторы или электрические теплые полы.

Согласовывать перепланировку

Современный подход к перепланировке балконов и лоджий требует соблюдения определенного регламента, включающего сбор и подготовку документов, их согласование в надзорных инстанциях.

По словам Ольги Загорской, для согласования сноса подоконного блока с установкой французских перегородок потребуется:

разработать проект перепланировки,
техническое заключение,
теплотехнический расчет.

Разрабатывать проектную документацию должна компания-проектировщик с действующими допусками СРО. Далее проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции. Результатом рассмотрения является распоряжение Мосжилинспекции (если перепланировка планируется) или Акт о завершенном переустройстве (если перепланировка выполнена). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.

Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном БТИ. Перед этим изучите имеющиеся у вас документы на квартиру. Возможно, среди них уже лежит этот паспорт. Если так и есть, проверьте, имеется ли в документе раздел 1 «Сведения адресного и технического учета». Именно эти данные и нужны для согласования.

Чтобы подготовить проект перепланировки, чаще всего нужно обращаться в проектную организацию, но иногда его можно сделать и самостоятельно. Это зависит от того, какие работы планируются во время перепланировки. Так, если несущие конструкции не затрагиваются, то проект можно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у нее было свидетельство, разрешающее такую деятельность, и она состояла в СРО.

Если без перемен в несущих конструкциях никак нельзя, для согласования перепланировки балкона с демонтажем подоконного блока согласно ПП-508 необходимо техническое заключение о допустимости таких работ, выполненное автором проекта дома.
Сведения об авторе содержатся в техническом плане БТИ. Как разъясняют в компании «ПерепланировкаМос.ру», на первой странице плана в графе «Шифр проекта» должен стоять буквенно-цифровой код, обозначающий серию дома. Зная серию дома, можно узнать и автора его проекта. «В Москве более 70% жилых зданий построены по типовым и повторно применяемым проектам. «Крупнейшим проектным институтом столицы является ОАО «МНИИТЭП», сотрудниками которого были разработаны большинство панельных и блочных многоэтажных домов: II-18, И209А, П3М, П44Т, П46, II-68, П-55, 1605АМ, Д-25 и многие другие, – рассказывает Сергей Кочетов. — Другим известным автором домов является ОАО «НИИЭП Жилища». Этот институт разработал серии домов ГМС, а также 111 и 222. Еще один крупный институт – ОАО «Моспроект», ответственен за создание серии КОПЭ и ее модификаций, а также СМ и К-7 (самой первой «хрущевки»). А компания СУ-155 модернизировала «МНИИТЭПовскую» серию И-155 . Поэтому нужно уточнить, какая из организаций отвечает за конкретно этот дом».

Увы, но как отмечают эксперты компании «Ресог», специализирующейся на перепланировках, МНИИТЭП не дает своего согласия на демонтаж подоконных блоков для своих домов после 2007-го постройки.

В графе «Шифр проекта» может стоять прочерк. В этом случае, как указано на сайте Мосжилинспекции, следует обращаться в ГБУ города Москвы «Экспертный центр».

Присоединение балкона требует наличие теплотехнического расчета — при демонтаже подоконного блока и части наружной – не несущей стены. Расчет должен быть сделан на соответствие измененной наружной стены требованиям теплоизоляции и энергоэффективности.

Согласование перепланировки лоджии: как узаконить присоединение к комнате или кухне?

Часто в малометражках жильцы хотели бы увеличить жилплощадь за счет лоджии, присоединив ее к комнате, но не знают наверняка, смогут ли добиться узаконивания своей перепланировки.

Можно ли присоединить лоджию к кухне или комнате?

Бывает, что кухня в квартире совсем крохотная, а лоджия и длинная, и широкая. Многие присоединяют это пространство к кухне или к комнате, выполняя работы на свой страх и риск, без проекта и без согласований.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Глас закона

Законодательство самодеятельность такого рода не одобряет, что вполне понятно и объяснимо: не специалист вряд ли поймет, какие конструктивы в доме несущие, как выглядит схема нагрузок и как их перераспределить грамотно, не допуская ослабления сечений.

При наличии всех разрешительных документов реконструкция, целью которой является присоединение лоджии к площади комнаты или кухни, по закону вполне возможна, о чем говорят следующие законодательные акты:

ст. 25, ст. 26, ст. 44 ЖК РФ;
ст. 1 Градостроительного кодекса РФ;
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170;
ст. 222 ГК РФ.

Незаконная перестройка чревата серьезными проблемами, если предстоят:

обмен;
оформление дарственной, что ведет к смене владельца;
передача в наследство, и пр.

Лоджия не относится к жилой площади квартиры, а посему, объединяя ее с комнатой или кухней, меняют в сторону увеличения всю жилплощадь квартиры, что не соответствует объемам, зафиксированным в Росреестре.

К тому же, меняется назначение помещений, теперь нежилая территория лоджии переходит в жилую.

Такие преобразования не подпадают под понятие «перепланировка», регулируемое ст. 29 ЖК РФ, а относятся к реконструкции всего жилого дома, что предусмотрено п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ.

Если жилой дом многоквартирный, то, согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о возможности реконструкции имеет право принимать такой орган, как общее собрание собственников МЖД, на том основании, что лоджия – общее имущество собственников.

О том, как согласовать перепланировку балкона или санузла, читайте на нашем сайте.

Что можно делать, а что нельзя?

Что относиться к перепланировке лоджии? Реконструкция лоджии разрешается в пределах площади лоджии, без нарушения целостности наружной стены, в которой лоджия конструктивно является нишей.

Промежуточная стена, на которую опирается окно кухни или комнаты, может быть разобрана, но не всегда – разрешение выдается специалистом в зависимости от конструкций здания.

Есть два способа сделать пространство лоджии и кухни или комнаты общим. Это такие виды объединения пространства:

демонтировать дверной блок и окно, разобрать подоконную стенку, в результате чего площадь помещения, к которому добавляется площадь лоджии, увеличивается и объединяется общим полом;
убрать окно и дверь, а саму подоконную стену оставить, превратив в барную стойку или в декоративную стенку для цветов или иного назначения.

В первом случае комната или кухня становятся одним целым помещением, полы и отделка которого логично выполнять в одном стиле, теми же материалами.

Но это уже отделка, а принципиальное разрешение на демонтаж подоконной стены может дать только инженер-строитель, наделенный полномочиями, после изучения проектно-сметной документации на весь дом.

Второй случай дает больше свободы для фантазии владельца или дизайнера: хотя в результате переделки вышло одно помещение, но в нем условно можно подразделить пространства, маневрируя материалами покрытий пола и стен.

Разделение подоконной стенкой также позволяет функционально разобщить площади, оборудовав в зоне бывшей лоджии рабочий кабинет или спальное место, или же пространство для релаксации.

Узнайте из наших статей о том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, а также о том, как самостоятельно сделать эскиз или проект для узаконивания самовольной переделки. Образцы таких документов, как доверенность и договор, а также акты перепланировки, вы можете скачать у нас бесплатно.

Что является перепланировкой?

Переделка лоджии может осуществляться в разных объемах и видах работ, а также отличаться по результату. Какие вмешательства считаются перепланировкой, а какие нет?

Остекление

Если остекление было заложено в первоначальном проекте и выполнялось еще в период строительства дома, тогда согласовывать ничего не нужно.

На первый взгляд кажется, что ничего особенного в остеклении нет. Но специалисты небезосновательно считают, что при установке остекленных рам меняется в большую сторону нагрузка на стену, плиту перекрытия и, в конечном счете, на фундаменты здания.

Если в каждой квартире решат самовольно нагружать конструкции стен, плит перекрытия лоджий рамами с остеклением, то это может нанести серьезный ущерб несущей способности всего здания.

К тому же, остекление меняет архитектурный облик всего здания. Судебная практика показывает, что относят остекление и к перепланировке, и называют реконструкцией, но в любом случае, без получения разрешений начинать работы нельзя.

Снос подоконной стены

Снос подоконной стены – конечно же, относится к перестройке, и требует разрешений и согласований.

Полное объединение лоджии с другим помещением, будь то кухня или комната, не разрешается из соображений минимизации потерь тепла, нужны двери, хотя бы из стекла, можно раздвижные.

Так как снос подоконной стены требует внимания специалистов, то до получения разрешения разрушения начинать просто неразумно.

Снятие оконного блока

Ликвидация оконного блока, как и его расширение, или добавление, требует согласования, так как является перепланировкой, требующей корректировки планов квартиры на техпаспорте.

Присоединение к кухне или комнате

Является ли перепланировкой присоединение лоджии к комнате или присоединение лоджии к кухне? Ответ на этот вопрос однозначен: это реконструкция, разрешительные документы и согласования обязательны.

Как узаконить перепланировку квартиры — соединение с лоджией?

Процедура узаконивания

Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне? Чтобы узаконить объединение кухни и лоджии, нужно пройти определенный путь. Важно, чтобы решение всех членов семьи на реконструкцию квартиры было единодушным.

Начать нужно с обращения с заявлением о грядущей реконструкции в БТИ.

Если перестройка не повредит зданию, тогда ее разрешат. Тогда нужно сразу же обратиться в проектный институт, который разрабатывал техдокументацию на жилой дом.

Если такой организации уже не существует, то нужно найти действующее проектное бюро, где изготовят проектный эскиз на новый вариант квартиры, уже с присоединением лоджии к кухне или комнате, как желает владелец.

Теперь чертеж будет разработан с учетом всех строительных норм и правил.

Здесь же сделают и теплотехнический расчет, без которого комплект бумаг не будет полным. Дешевле обойдется привязать типовой проект.

Подача документов

Где оформляют перепланировку? Далее придется собрать согласования в тех организациях, куда направят проектировщики и работники БТИ, в зависимости от ситуации:

МЧС;
Комитет по защите исторических памятников;
СЭС и др.

С полным пакетом бумаг за оформлением перепланировки нужно обратиться в жилищную инспекцию.

Полный пакет документов, необходимых для согласования, включает:

заявление;
паспорт;
техпаспорт;
проект реконструкции;
все согласования – от СЭС, МЧС, общества охраны памятников и др.;
документы на владение квартирой;
теплотехнический расчет.

Еще иногда требуют техническую экспертизу состояния конструкций здания, а также письменное согласие всех домочадцев.

Если одновременно с присоединением будет выполняться теплое остекление самой лоджии, то нужно одобрение на это от архитектурно-планировочного управления.

Все бумаги нужно собрать и с ними податься в единое окно Жилищной инспекции, откуда бумаги передают в отдел перепланировок. Заявление зарегистрируют.

Сроки оформления, стоимость и результат

Рассмотрение будет длиться не дольше 45 дней.

Стоимость может составлять от 20 до 40 тыс. руб.. При переоформлении права собственности нужно будет оплатить госпошлину в размере 1000 руб.

Какие документы выдаются после оформления? Это будет или разрешение, или отказ. Отказ должен быть обоснованным, то есть — с разъяснением причин (ст. 27 ЖК РФ).

Случаи отказа

В каком случае могут отказать? Отказ может последовать, если:

в соседних квартирах подобные перепланировки уже узаконены и реализованы, что ослабляет несущие стены;
сочтут, что потери тепла в доме слишком велики;
дом является памятником архитектуры, и пр.

Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне

Перепланировка касается многих конструктивов, что влечет в каждом случае свои особенности, которые придется учитывать.

Каковы особенности присоединения лоджии к комнате со снятием оконного проема? При демонтаже оконного блока проем нельзя расширять, а также запрещается разрушать простенок и участок стены над бывшим окном: стена может оказаться несущей.

Категорически недопустимо убирать перемычку, неважно, из чего она изготовлена.

Можно ли узаконить перепланировку лоджии со сносом подоконной стены? Подоконную стену разбирать до самого основания допустимо только в кирпичных и в монолитных домах, исключение составляют дома панельного и блочного типов (здесь порожек является несущим элементом).

При сносе подоконной стены есть еще и другие ограничения:

так как отопительные приборы обычно располагают под окнами, то при разборке подоконной стены придется переносить радиатор;
радиатор запрещается устанавливать в зоне лоджии, нужно будет располагать его внутри комнаты.

Чаще всего батарею устанавливают на соседнюю стену, поближе к стояку отопления.

Чтобы избежать потерь тепла, нужно очень ответственно отнестись к утеплению стен и полов самой лоджии, а остекление сделать мощным: теперь тепло из комнаты или кухни будет распределяться и на добавленную площадь. Поэтому требуют сделать барьер в виде хотя бы стеклянной перегородки.

Не всем понятно, зачем согласовывать перепланировку со службой МЧС. А дело в том, что лоджия в ее проектом варианте выполняла роль эвакуационного выхода в случае пожара, а новый проект все меняет, ухудшая положение с противопожарными мерами.

Все должно быть в соответствии с законом, а это значит, что сначала необходимо оформить разрешение, а уже потом – приступать к строительным работам.

Получив отказ, не стоит отчаиваться, можно подать в суд.

Если же, уверенный в том, что согласование почти в кармане, владелец все же произвел присоединение лоджии, а потом разрешения не дали, тогда нужно узаконить перепланировку через суд.

При отрицательном результате придется все восстановить, что приведет к очередным материальным затратам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Снос подоконного блока

Наиболее распространенными мероприятиями при согласовании перепланировки квартиры являются: устройство совмещенного санузла, устройство дверного проема в несущей стене, а также демонтаж/монтаж ненесущих перегородок. Демонтаж подоконного блока для визуального объединения лоджии/балкона с прилегающим помещением также является одним из наиболее распространенных планировочных решений.

В данной статье более подробно рассмотрим именно это мероприятие – мы поговорим о нюансах согласования перепланировки квартир с демонтажем подоконного блока.

Можно ли демонтировать подоконный блок

В первую очередь отметим два момента: во-первых, объединить балкон или лоджию с комнатой (кухней) полностью, с учетом свободного прохода между помещениями, запрещено. Во-вторых, данное планировочное решение не всегда возможно реализовать. В зависимости от года постройки дома, от конкретной серии, этажа и даже территориального расположения существует целый ряд ограничений при подобного рода согласовании.

Поскольку балкон/лоджия считаются «холодной» зоной, запрещено их объединение с отапливаемыми помещениями без разграничивающей перегородки (ППМ №508-ПП).

Поэтому после демонтажа подоконного блока с оконной рамой и дверью на границе балкона или лоджии с комнатой/кухней необходимо установить светопрозрачную раздвижную перегородку или стеклянные распашные двери, которые еще называют «французскими» и только в этом случае перепланировка балконного блока будет считаться законной.

При этом запрещено демонтировать только окно с дверью. Жилищной инспекцией подобная перепланировка также будет расценена как присоединение балкона (лоджии) к одному из внутренних помещений квартиры, что запрещено.
Поэтому, подоконный блок необходимо демонтировать, так как в противном случае устройство «французского» остекления невозможно.

Снос подоконного блока в кирпичном доме

Обычно собственники квартир интересуются, в каких домах можно проводить демонтаж подоконной части стены.

В кирпичном доме разбор подоконного блока, расположенного рядом с входной дверью, ведущей на балкон или лоджию, возможен практически всегда.

Демонтаж подоконного блока в панельном доме

Одним из вариантов, где перепланировка с демонтажем подоконного блока трудно согласуема, являются панельные здания, построенные по проектам АО МНИИТЭП после 2007 года. В этих домах подоконная часть стены участвует в защите здания от прогрессирующего обрушения.
И если снести балконный блок, то это ослабит несущую способность конструкций дома.
То есть фактически подоконный блок не несущий, но убирать его нельзя.

Поэтому проектный институт МНИИТЭП запретил в своих панельных домах указанных годов постройки убирать подоконные блоки.

И Мосжилинспекция на этом основании отказывает в согласовании такой перепланировки.

Однако снос подоконного блока в панельном доме АО МНИИТЭП согласуем, если жилое здание возведено до 2007 года.

Снос подоконного блока в монолитном доме

В жилых зданиях, построенных по монолитной технологии, удаление подоконного блока также является разрешенным мероприятием.

Иначе говоря, в преобладающем большинстве домов демонтировать балконный блок возможно.

Однако повсеместно с этим собственники квартир демонтируют порожек между лоджией/балконом и прилегающим помещением.

Данное мероприятие не всегда возможно реализовать в силу ряда ограничений, как технического, так и законодательного характера. Демонтировать порожек, к примеру, возможно практически во всех монолитных домах, так как там он не влияет на какую-либо несущую способность конструкции.
На втором месте – кирпичные дома, далее – блочные.

И замыкает список дома панельной конструкции.
В панельных домах порожек демонтировать запрещено непосредственно их автором. За редким исключением, поскольку есть ряд панельных домов, где демонтировать порожек возможно. К примеру, это серия 1-515 и ее модификации. В данной серии демонтаж порожка между помещением балкона и комнаты возможен.

Также порожек выполняет теплоизолирующую функцию. Поэтому в панельных и блочных домах данный конструктивный элемент затрагивать не всегда возможно и желательно.

Кроме того, запрещено демонтировать или уменьшать участок стены над оконно-дверным проемом и расширять сам проем в стороны. За исключением квартир в монолитных домах, где данное возможно согласовать. Правда, при уменьшении ширины участков стены по краям балконного проема необходимо учитывать то, что глухой простенок считается аварийным выходом.

Поэтому в квартире, расположенной выше 15 метров от поверхности земли, обязательно должен остаться один глухой простенок (участок стены рядом с проемом на лоджию или балкон) минимальной шириной 1,2 м.

Примеры запрещенного присоединения балкона к кухне/комнате:

Говоря о демонтаже подоконных блоков, стоит упомянуть о радиаторах отопления, которые, как правило, находятся под окном со стороны квартиры. Часто при сносе подоконного блока их переносят не на соседнюю стену, а на балкон или лоджию. А согласно ППМ №508-ПП, выносить радиаторы за пределы комнаты (кухни) и размещать на лоджиях и балконах запрещено. Поэтому в таких случаях нужно размещать радиаторы в том же помещении, где они находились и прежде, но ближе к стояку отопления. Впрочем, возможна замена стандартной батареи на напольный конвектор.

Также запрещено устраивать на балконах и лоджиях «теплые» полы, работающие от общедомовой системы отопления. В некоторых случаях разрешается устройство электрического теплого пола.

Бывают ли подоконный блоки несущими?

Это редкие случаи и пока мы с ними встречались только в монолитных домах.

Связано это с конструктивной схемой здания, где наружные стены являются несущими.

И автор-проекта дома не знаем по какой причине «заодно» и подоконные блоки запроектировал из монолитного железобетона.

В этом случае согласовать его демонтаж также удалось, но техническое заключение о возможности производства планируемых работ нам пришлось заказать у автора-проекта дома.

Демонтаж подоконного блока — согласование

Объединение комнаты с лоджией или балконом требует предварительного согласования в установленном порядке и должно производиться в строгом соответствии с индивидуально разработанной проектной документацией.

В Москве согласование перепланировки с демонтажем подоконного блока проводится на основании трех проектных документов:

заключения о технической возможности перепланировки (техзаключения);
теплотехнического расчета, подтверждающего сохранение допустимого уровня теплопотерь после демонтажа подоконного блока и установки «французского остекления»;
проекта перепланировки, отображающего новое планировочное решение квартиры.

И проект перепланировки, и теплотехнический расчет, и техническое заключение вы можете заказать в частной проектной организации. В том числе и в нашей компании.
Однако обратите внимание на наличие у такой организации допуска СРО.

Проектную документацию вместе с другими документами нужно подать на рассмотрение в Мосжилинспекцию, которая вынесет решение по вашему заявлению в течение 45 дней и ответит либо разрешением на перепланировку, либо отказом.

Проект перепланировки с демонтажем подоконных блоков между комнатой и лоджией, лоджией и кухней:

Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы, которые необходимо закончить в течение года. Если же строительная бригада не будет укладываться в установленные сроки, то разрешение можно официально продлить еще на 6 месяцев. Для этого нужно подать заявление в Мосжилинспекцию. «Просроченная» же перепланировка квартиры приравнивается к незаконной и вам потребуется собирать все документы заново.

Сразу хотим предостеречь собственников от несанкционированных действий. Провести незаконную перепланировку, не привлекая внимания соседей – задача трудновыполнимая, а при выявлении нарушения Мосжилинспекция выпишет штраф и выдаст предписание узаконить перепланировку или вернуть квартиру в прежнее состояние, то есть, практически переделать ремонт.

Узаконить перепланировку с демонтажем подоконного блока получается не так часто, поэтому рекомендуем согласовывать перепланировку до ремонта и не обрекать себя на бумажную волокиту и лишние финансовые траты в будущем.

Демонтаж подоконного блока — цена

В случае если вам требуется согласование перепланировки, разработка технического заключения или проекта перепланировки – мы готовы помочь вам с решением этих проблем. В том числе можем узаконить уже выполненную перепланировку. Пишите нам или звоните нашим контактам. Ответим на все вопросы по демонтажу подоконного блока и расскажем о стоимости согласования такой перепланировки в вашей квартире.

Как присоединить балкон к комнате, не нарушая закон: 5 хитростей и личный опыт

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Замаскируйте объединение

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Согласуйте перепланировку

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
Получили разрешение — принимаемся за работы.
Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Объясняет юрист: Почему нельзя присоединять лоджию, как раньше

То, что разрешено, сложно назвать присоединением! А все остальное в Москве запретили

«Дал грош — делай, что хошь» было хорошим принципом ремонтов в 90-е, но они прошли. Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.

Что можно делать на лоджии? Что нельзя и почему? Объясняю как юрист, который согласовал более 300 московских проектов перепланировки с участием лоджий.

В чем проблема
Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.

Жилинспекция при этом НЕ считает лоджию частью жилого помещения. И перепланировки с присоединением лоджии согласовать становится все труднее.

Убрать окно и дверь на лоджию — оставить на месте подоконный блок, радиатор. Обыграть подоконный блок в дизайне интерьера (пример на фото). При этом на лоджии можно установить электрический конвектор, смонтировать теплый пол. Либо утеплить лоджию, а с ее отоплением не заморачиваться.

Заменить стандартное остекление лоджии на безрамное, полноскладное. Это законно, только если не нарушает облик фасада, например, все лоджии многоквартирного дома НЕ остеклены. Полноскладное безрамное остекление не видно, с улицы выглядит, будто и ваша — не остеклена.

Заменить типовой парапет на стеклянный или какой-то нестандартный вариант (вроде того, что на фото). Забудьте, законных способов сделать замену типового парапета на нестандартный — нет. Нестандартный вариант должен предложить застройщик единообразно для всего дома.

Демонтировать штатное окно парапет на лоджии — сделать вместо него французское остекление. Такие привлекательные решения с балконными окнами в пол предлагают в новостройках. Но в старом доме убрать штатное остекление и сделать нестандартное — нельзя.

Заменить внутреннее окно из комнаты на лоджию на иное. Например, без внутреннего деления на створки — так будет светлее. Это законно, никаких согласований не требует. В примере на фото выше так сделали окно на балкон.

Увеличить проем на ширину комнаты — убрать окно, дверь, подоконный блок и боковые простенки.

Убрать окно и подоконный блок — вместо них поставить французские двери в пол.
Оставить лоджию изолированной. Качественно утеплить. Вывести на лоджию отопление и сделать там кабинет, столовую и пр. Отопление сделать по закону — от электроконвектора и / или теплого пола.

Какие из этих перепланировок законны, а какие нет?
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему.

Однозначный запрет на присоединении лоджий и балконов в многоквартирных и жилых домах появился в Москве относительно недавно, в конце 2018 года. Регламентируется этот запрет 508-м постановлением правительства Москвы, пунктом 10.19 (в редакции от 17 декабря 2018 года).

Что именно запрещено и чем это объясняется?
Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.

К чему это приводит?
Температура в помещениях будет падать, соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании — что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.

А еще часто после присоединения лоджии к комнате (кухне) возникает конденсат. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет. Или сделали, но утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам (а дышать грибком — не полезно для здоровья).

Что будет, если нарушить запрет?
Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). А еще — предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2018 г. — проблем не будет.

Читайте также Как правильно утеплить балкон снаружи

А что с французским окном — почему оно безопаснее, чем полное присоединение?
Французское окно ставится в проем между холодным и теплым помещением, и тем самым целостность теплового контура квартиры сохраняется.

Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются. Цвет рамы изнутри квартиры так же идет на усмотрение собственника (со стороны улицы окна должны быть такого цвета, как было задумано при строительстве дома). Сделать французское окно можно как в виде распашной, так и в виде раздвижной конструкции — узаконить можно будет все варианты.

Могут ли НЕ согласовать перепланировку с французским окном?
Да. Отказать в согласовании перепланировки могут, если она была сделана непрофессионально. Например, если был снесен монолитный (или панельный) подоконный блок без выполнения соответствующего усиления.

У лоджии есть подоконный блок (та часть, что непосредственно располагается под окном), простенки (отрезки стены по бокам от окна) и порожек. Не все из этого можно сносить и не в каждом случае. Разбираемся по порядку.

# Подоконный блок. Можно демонтировать, только если он выполнен из ненесущих блоков. В монолитных и панельных домах демонтаж разрешат, только если на перепланировку даст техническое заключение автор проекта дома.

# Простенки. Если у вас пятый этаж или выше, на лоджии должен оставаться глухой простенок не менее 1,2 метра длиной: обязательные противопожарные нормы (регламентируется СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2.). Остальные части простенка, если он сделан из ненесущих материалов, демонтировать можно. А если у вас монолитный или панельный дом, то, опять же, перепланировку нужно делать только с согласия автора проекта дома.

Куда законно перенести радиатор?
В России радиаторы можно двигать в пределах того же помещения (комнаты или кухни). Вы можете перенести его на оставшуюся часть простенка или на смежную стену (этот перенос согласовывается в рамках всего проекта перепланировки).

Можно ли ставить вертикальные радиаторы? А конвектор в полу на границе с лоджией?
К вертикальным радиаторам вопросов у Жилинспекции не возникает. А вот насчет конвекторов — все очень неточно. В последнее время Жилинспекция стала склоняться к запрету на использование внутрипольных конвекторов в комнате (кухне) перед французским окном. Так что лучше перед началом работ дополнительно проконсультироваться в Жилинспекции по месту жительства о ситуации на текущий момент.