Течет балкон кто должен ремонтировать

Капитальный ремонт балконов — юридические вопросы

Современные реалии таковы, что показатель степени износа жилищного фонда России, при котором требуется капитальный ремонт балконов либо реконструкция, составляет порядка 30-35 %.

Для старых домов в общем, и для «хрущёвок» в частности, больной темой является разрушение балконов, поскольку именно они в большей степени подвержены негативному воздействию природных факторов, таких как осадки, влага, холод, жара, ветер, перепады суточных температур.

В пятиэтажках старого фонда всё чаще приходится наблюдать растрескавшиеся балконы, с разваленным бетонным основанием и торчащей из него прогнившей арматурой. Аналогичная, а порой ещё более плачевная картина с состоянием балконов вырисовывается в «сталинках», которые строились с начала 30-х годов.

Выходить на обветшалую пристройку, или проходить под ней – это подвергать себя 100% риску. Естественно, что в подобных ситуациях возникает острая необходимость в ремонте балконной плиты и других элементов конструкции.

Актуальные вопросы

Степень ухудшения технического состояния пристройки может быть различной, соответственно, восстановительные работы также будут отличаться: от частичной реставрации до капитального ремонта балконов.

В этой ситуации у хозяев жилья справедливо возникает ряд вопросов по ремонту балконов и лоджий:

• Кто ответственен за содержание пристроенных конструкций?
• Кем и как должны производиться восстановительные работы в зависимости от вида собственности?
• Куда обращаться с проблемой и какие документы потребуются?
• Каких специалистов привлекать для ремонта аварийных балконов?
• За чей счёт выполняется реконструкция?
• Как меняется положение об ответственности после приватизации недвижимости?

Давайте попробуем разобраться в типичных вопросах, с которыми приходится сталкиваться владельцам квартир с балконами, имеющими повреждения, в том числе, кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме.

Юридическая сторона

Разрушающийся балкон несёт не только негативный эстетический характер, но и может оказаться серьёзной угрозой для здоровья и даже жизни жильцов, равно как и других людей. Кто же несёт за это ответственность? Законодательно содержание объекта недвижимости возлагается на её хозяев.

В частных домах с ремонтом всё вполне понятно, а вот у владельцев квадратных метров в многоквартирных домах (МКД) вопросы по восстановлению аварийной лоджии вызывают немало спорных ситуаций.

К тому же МКД бывают в муниципальной и частной собственности, поэтому необходимо чёткое разделение понятия, за что несёт ответственность непосредственно владелец каждой квартиры и что является общедомовой собственностью.

Существует два основных законодательных документа, оговаривающих эти вопросы:

1. Жилищный кодекс: в его положениях, указанных в 36 статье нет конкретики относительно того, к какому имуществу относятся балконные конструкции, поскольку речь в них идёт об обобщённых понятиях, а именно о несущих и не несущих элементах конструкции всего здания, что безусловно ведёт к не состыковкам во мнениях. Особенно остро начал вставать этот вопрос после начала приватизации квартир, когда согласно обмерам БТИ, балкон можно было рассматривать, и как часть приватизированного жилья, и как часть общего фасада здания. Это привело к явным расхождениям во мнениях по поводу: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире;
2. Правительственное постановление за номером 491, утверждённое в августе 2006 г. определяет более полный перечень общедомового имущества, в числе которого находится балконное основание и стена, в которую оно вмонтировано, а также крыша лоджии, находящейся на верхнем этаже. Поэтому ремонт балконной плиты и несущей стены возлагается на ЖКХ или УК (управляющую компанию) этого дома. В их же обязанность входит герметизация всех строительных швов. Остальные элементы балкона, включающие козырёк, перила и парапет ограждения, части остекления, двери выхода из квартиры на балкон, относятся к собственности непосредственно хозяина, и проблемы, связанные с их ремонтом, ложатся на его плечи.

Кроме этого на квартирных владельцев возлагается уход и защита всех элементов балконной конструкции от ржавчины и плесени.

Решение по ремонту балконной плиты и прилегающей стены на основании акта проверки УК, выносится на общее собрание собственников, и принимается, если за него проголосуют 70 % от общего числа владельцев квартир.

Кто оплачивает восстановительные работы?

В любом случае все расходы на ремонт аварийного балкона будут осуществляться со средств собственников, разница лишь в том, что это будут либо личные материальные затраты конкретного хозяина квартиры (если речь идёт об элементах индивидуального пользования, оговоренные выше), либо финансовые средства, собранные в качестве отчислений жильцов на содержание общедомового имущества.

Если дом относится к ЖКХ, то ремонт балконной плиты должен оплачиваться по статье «содержание и ремонт жилья», формирующейся из ежемесячных выплат владельцев квартир.

Вполне вероятной может оказаться ситуация, что требуются срочные восстановительные работы, а свободных средств в УК на данный момент нет. В этом случае оплата работ может быть проведена хозяином жилья, с последующим возвратом финансов в счёт будущей квартплаты.

Единственное, что потребуется – это сохранение всех чеков, подтверждающих оплату услуг строительной или ремонтной организации и затраты, понесённые на приобретение строительных материалов. Если с возвратом денег возникают какие-либо проблемы, то можно требовать компенсации понесённых расходов через суд.

Признаки аварийного состояния

Наибольшую угрозу для здоровья и жизни людей несут повреждения, касающиеся непосредственно балконной плиты и перил ограждения.

Меры по приведению её в порядок необходимо принимать неотложно, если визуально обнаружены следующие изъяны:

• В местах прилегающего шва имеются большие трещины;
• С наружной стороны основания явно просматриваются ветхие от влажности участки, из-за воздействия на бетон природных осадков или балкон течёт;
• Разболтанное ограждение;
• Карниз и поручни пришли в негодность или обрушились;
• Наблюдается «вылет» металлических прутьев арматуры из бетона, со следами коррозии;
• Выпадение крупных кусков бетона по краю плиты;
• Разрушение водоотводящих сливов, поскольку это самая распространённая причина указанных разрушений, в следствии стекания дождевой или талой воды не по карнизу, а по перекрытиям,
• Нарушенная или обветшалая гидроизоляция.

С течением времени любой конструкции свойственно разрушаться, однако большое значение здесь играет качество строительных материалов, правильная технология установки и монтажа всех элементов.

Оценку масштабов разрушений делает строительный эксперт. Без признания аварийного состояния балконной плиты рассчитывать на проведение капремонта со стороны управляющей организации не приходится.

Ответственность коммунальщиков

Согласно правил и норм эксплуатации, освещённым в указаниях Госстроя РФ за номером 170, представители ЖФ обязаны систематически (дважды, осенью и весной) проверять правильность эксплуатации балконов и эркеров. При обнаружении разрушений принимать срочные меры по их устранению.

Что входит в мониторинг контролирующих служб:

• Перезагруженность основания тяжёлыми предметами, несоизмеримыми с возможностями плиты выдерживать нагрузку, что провоцирует разрушение конструкции плиты,
• Обнаружение любых изъянов с целью предотвращения их развития, устранения и недопущения аварийного случая;
• Опечатывание аварийного объекта и составление сметы необходимых ремонтных работ;
• Инструктаж владельцев квартир по безопасному использованию пристроек.

К сожалению, работниками ЖКХ не всегда выполняются их обязанности, поэтому если возникла проблема, и балкон находится в плохом состоянии, нужно самостоятельно принимать меры по оповещению о ней.

В случае, если сотрудники жилищно-коммунального хозяйства не принимают надлежащих мер, то нужно писать письмо-жалобу в Государственный жилищный надзор, в прокуратуру и администрацию города.

Порядок обращения

Для обращения по поводу производства ремонтных работ следует написать заявление в двух экземплярах в организацию, ответственную за дом, в котором необходимо указать, что пристройка является аварийной и обязательно это обосновать.

Для обоснования составляется акт о результатах проверки состояния плиты и других частей балкона, в частности крепежа ограждения, желательно с предоставлением фотографий, подтверждающих факт разрушений.

Заявление подписывается заявителем, или группой заявителей, далее оно предоставляется непосредственно в управляющий орган, либо пересылается по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого. Ответ в этом случае также пересылается по почте.

Сотрудники ответственной организации обязаны провести осмотр, и, если неудовлетворительное состояние подтверждается, составить план необходимых работ по устранению разрушений. Далее составляется смета на проведение работ. До этого времени доступ на аварийную пристройку ограничивается.

Этапы капитального ремонта

Повторимся, что в случаях, когда жильцами дома созданы ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или ТСЖ (товарищество собственников жилья), то все вопросы, касающиеся основательного восстановления имущества, находящегося в общедомовой собственности, решаются на всеобщем собрании жильцов МКД.

Этапы восстановления:

1. Демонтаж обветшалого материала;
2. Монтаж нового каркаса основания;
3. Крепления опалубки;
4. Заливка основания с применением цементно-песчаного раствора;
5. Крепления с помощью сварки плиты по всему периметру с использованием металлического уголка;
6. Усиление основания посредством установки консольных балок;
7. Проведение гидроизоляционных работ;
8. Установка систем водоотвода;
9. Монтаж и крепление парапета;
10. Оштукатуривание и окрашивание.

Самостоятельный ремонт как решение проблемы

В некоторых случаях, чтобы не ждать отклика со стороны коммунальных служб можно попробовать произвести самостоятельный ремонт аварийного балкона.

В этом случае также получится вернуть затраченные средства если собрать все чеки подтверждающие расходы и затем предоставить их коммунальщикам. Как правило, возврат денег проводится путём вычитания средств с оплаты за квартплату.

Возможность решить проблему своими силами значительно сократит время на ремонт плиты балкона, ограждения или водостоков.

Алгоритм самостоятельного решения проблемы:

1. Запрос о разработке проекта в лицензированную компанию;
2. Вызов проектировщика для составления плана необходимых работ;
3. Получить готовый проект;
4. Сделать расчёт количества материалов и составить смету на их закупку;
5. Нанять специалистов, что позволит облегчить себе задачу по ремонту лоджии, а также делегировать ответственность, если во время ремонта возникнуть форс мажорные обстоятельства.

Какие виды работ могут потребоваться:

• Восстановление целостности основания;
• Усиление плиты;
• Герметизация швов;
• Заделывание щелей и трещин;
• Укрепление элементов конструкции ограждения.

Подведём итоги

Если вы столкнулись с ситуацией разрушения балкона в многоквартирном доме и необходим его срочный ремонт, то первоначально следует определиться, какие повреждённые элементы конструкции вам придётся реставрировать за свой счёт, а какие обязана ремонтировать управляющая организация.

Уже с учётом этого можно будет спланировать алгоритм своих действий: либо самостоятельно нанимать строителей, либо писать заявление и ждать действий от компании, ответственной за ваш дом.

В любом случае в первую очередь обязательно следует предпринять меры безопасности: если балкон в аварийном состоянии, то необходимо закрыть доступ на его территорию и не выходить на него до полного решения проблемы.

Протечка на балконе

Я -собственник квартиры с черновой отделкой в доме который заселен.Мой балкон не застеклен.Ремонт пока я делать не планирую ни в квартире,ни на балконе.Сосед же снизу сделал ремонт и на его балконе имеется навесной потолок и каждый год когда приходит зима (выпадает и тает снег) на балконе,или скапливается вода от дождей об этом я узнаю от соседа.он звонит мне и говорит что это моя ответственность, что его топит.моя ли это ответственность? должна ли я возмещать ущерб от протекания?обязана ли я предпринимать что либо на своём балконе без личной необходимости в этом?необходим ответ со ссылка и на закон.спасибо за ответ.

Доп информация: дом сдан несколько лет назад,управляется ТСЖ,ежемесячно плачу взнос на капремонт.

По проекту застройщика как и по договору купли- продажи дом планировался и сдался без остекления балконов. то есть по проекту дома жильцы должны быть готовы к снегу, дождю и прочим последствиям на балконах. А если уж хочется свой балкон застеклить и использовать его как расширение жилой площади, разве это не задача того, кто стеклит балкон, сделать его водонепроницаемым со всех сторон, в том числе сверху? Балконная плита состоит из двух частей, через щель между ними действительно течёт дождь и тающий снег.

При рассмотрении документов на квартиру выяснено:

В договоре участия в долевом строительстве (2006г) указано наличие лоджий и балкона, общая площадь рассчитана включая лоджии/балкон.

В акте приемки застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность квартиру с лоджиями и балконом, с указанием общей площади квартиры но без учета площади лоджий/балкона.

В свидетельстве о регистрации права собственности, в выписке из реестра объектов капитального строительства, в справке БТИ с экспликацией к поэтапному плану здания, лоджии/балкон не перечислены, общая площадь указана без учета площади лоджий/балкона.

Дополнительно, при визуальном осмотре балкона выяснилось, что влага, помимо стыка самой балконной плиты, также просачивается через раствор между первым уровнем кирпичей балконного ограждения. Специально выведенных стоков воды не обнаружено.

Является ли при данных документах несущая балконная плита общедомовой собственностью или это моя собственность?

Несёт ли ТСЖ обязанность ремонта мест стыка двух частей балконной плиты и мест стыков этой плиты с домом, с целью устранения протечек влаги, образующейся в результате таяния снега?

Несёт ли ТСЖ обязанность установки желобов для безопасного стока воды с балкона?

Какие обязанности по гидроизоляции и/или уборке снега-воды с балкона лежат на мне?

Должна ли я возмещать ущерб от протекания соседу снизу? обязана ли я предпринимать что либо на своём балконе без личной необходимости в этом?

Анна, доброго времени.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

Вы оплачиваете за содержание жилья своему ТСЖ, так ведь? По-другому быть не может.

Согласно изложенному выше, это Ваше ТСЖ обязано выполнить ремонт таких перекрытий, т.к. это входит в их обязанности по содержанию жилья, за которое Вы оплачиваете.

Пожалуйста, прокомментируйте уточнение к вопросу.

вода протекает через щель в плите. По-другому вниз она попасть почти не одет. ЩЕль в плитки устранить — задача ТСЖ по закону, выше Мною приведённом. Клиент не обязан стеклить балкон, а он не должен протекать, даже если не застеклен.

В первую очередь надо отметить, что бремя содержания своего имущества несет собственник этого имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, надо смотреть являетесь ли Вы собственником балкона, либо он относится к общей собственности собственников имущества многоквартирного дома, т.к. в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, по общему правилу, лоджии и балконы не входят в состав квартиры, а относятся к общему имуществу.

Если балкон всё же относится к Вашему личному имуществу, как собственника квартиры (что должно следовать из договора участия в долевом строительстве), то за ущерб, причиненный протечкой с балкона, ответственность будете нести Вы.

В противном случае — застройщик или управляющая организация (ТСЖ).

Пожалуйста, прокомментируйте уточнение к вопросу.

Сказать однозначно, чья это ответственность — невозможно до тех пор, пока неизвестна причина протекания.

Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, Правилам содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда утвержденными Госстроем от 27.09.2009 № 170 балконы и лоджии, являются общедомовым имуществом. Но все дело в том, что общим имуществом является только балконная плита. Все остальное — это частная собственность.

Поэтому если протекание вызвано деформацией балконной плиты, то ответственность несет ТСЖ. Если же протекание вызвано чем-то еще, то ответственность по содержанию лежит на Вас как на собственнике.

А причину протекания определить может только эксперт

Это вопрос не юридический. Он может его сделать так, как хочет или может, но при этом Вы своими действиями или бездействием не должны наносить ущерб его имуществу вне зависимости от того, как оно сделано

Пожалуйста, посмотрите уточнение к вопросу.

Анна, добрый вечер! Согласно ст. 1064 ГК

потерпевшему нужно помимо собственно размера вреда доказать причинно следственную связь между причиненным вредом и в данном случае вашими (так как виновником пытаются выставить вас) действием либо бездействием.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса

согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в мкд, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

при этом, согласно п. 15 указанных Правил

Что касается Правил пользования жилыми помещениями, утв. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 там обязанности собственника прописаны также по минимуму

Т.е. образом проблемы балконных плит это проблемы УК в первую очередь т.к. как данное имущество отнесено к общедомовому. Но также надо учитывать положения п. 3,4 Правил 491

Дополню, что в соот. с Правилами содержания ОДИ

Пожалуйста, прокомментируйте уточнение к вопросу.

Здравствуйте, в связи с тем, что балкон является общедомовым имуществом, то ответственность за его ремонт несет ТСЖ

Нет, т.к. обязанность по содержанию балконов лежит на ТСЖ

обеспечивать техническое и санитарное состояние общего имущества на требуемом законом уровне

заключать от имени товарищества договоры с поставщиками коммунальных услуг и с гражданами-собственниками квартир

выполнять свои обязательства по заключенным договорам.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 — балконы отнесены к несущим конструкциям

Рекомендую Вам обратиться к соседу и пояснить, что балкон является общедомовым имуществом и обязанность по ремонту лежит на ТСЖ. Т.е. ему необходимо обратиться с заявлением в ТСЖ и просить провести ремонт балкона. Либо данное заявление можете подать Вы.

В случае если поступит отказ в ремонте, необходимо будет обратиться с жалобой в жил. инспекцию, либо с иском в суд об обязании провести ремонтные работы

Если потребуется помощь в составлении документов, обратитесь к любому юристу

Анна, т.к. независимо от того застеклен балкон или нет он относится к общедомовому имуществу, то обязанность по его ремонту будет лежать на ТСЖ.

Т.е. изначально щель имела место быть, т.е. в данном случае даже не вина ТСЖ, а вина застройщика, который должен был данный недостаток устранить

Если исходить из судебной практике, будет важно установление причины затопления.

Согласно п. 1, п. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации — управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила
деятельности по управлению многоквартирными домами.

Балкона, как ни странно, не входят в общее имущество жилого многоквартирного дома, однако и не входят в площадь квартиры, указанной в зарегистрированном реестре прав недвижимого имущества и сделок с ним.

Если экспертизой будет установлено, что протечка связана именно с таянием снега, а не с конструкцией навеса балкона, то требованием о взыскании ущерба будет удовлетворено.

Шелковая Наталья Николаевна

Пожалуйста, посмотрите уточнение к вопросу. Связано и с конструкцией, и со снегом.

Здравствуйте, а можете уточнить, сосед сделал теплый балкон?

Сосед застеклил свой балкон, сделал там отделку, в том числе сделал натяжной потолок. Есть ли там подогрев не знаю.

на мой взгляд застройщик должен был сделать гидроизоляцию…

Вашей вины здесь нет. Здесь много вопросов к застройщику. Сосед должен писать претензию застройщику.

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Здравствуйте. В данном случае возникает один интересный момент.

Как абсолютно правильно указали коллеги, балконная плита и только она, является общим имуществом и если причины протечки именно в ней, например отсутствие герметизации в месте сопряжения плиты и стены дома, если только герметизация нарушена не по Вашей вине, то тогда это проблемы ТСЖ.

Однако сам балкон, как конструкция, принадлежит именно Вам, даже несмотря на то, что его площадь не включается в площадь квартиры.

Если же речь идет об обычной уборке снега с балконной плиты, который тает и вода стекает на балкон соседа обычным самотеком, то это проблемы соседа, т.к. у Вас нет обязанности по уборке снега, как и у ТСЖ, с балкона. В этом случае протечка воды говорит только о том, что он недостаточно хорошо загерметезировал свой балкон. Точно также он может требовать от Вас уборки воды во время дождя, если она протекает к нему на балкон.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. N 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. И данным перечнем или правилами не предусмотрена обязанность по уборке снега с балкона.

170 Правилами предусмотрена только удаление снежных навесов и наледи.

Но это проблемы ТСЖ.

Тем не менее не буду до конца честной, если не скажу о том, что существует и такая практика.